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西早稲田パーク・タワーとは
三井不動産旧分譲のタワーマンションです。
周辺一体を「アス西早稲田」と名づけられた大規模開発街区の敷地に建っています。
なので「アス西早稲田パーク・タワー」と呼ばれることもあります。
同じ敷地内には、西早稲田東ウイングという物件もあります。
東ウイングとはロビーでつながっており、行き来が可能です。
また物件南側には早稲田大学の国際会議場があり、その敷地内には姉妹物件の西早稲田南ウイングがあります。
デザイン
外観
オレンジを基調としたデザインです。差し色にはグリーンが使われています。
オレンジとはいえ、ブラウンに近い落ち着いた色合いです。
四隅を丸めることで温かみが出ていますね。
エントランス
エントランスは、階段を14段上がった場所にあります。
エントランスを出てすぐに歩行者と目が合うことはありません。
また1993年築ということもあり、バリアフリーにはなっていません。
周辺の歩道の植栽とマッチしており、早稲田らしい雰囲気です。
セキュリティ・ロビー
もちろんオートロックは付いていますが、タッチセンサーなどの仕組みはありません。
毎回カギを差し込むのは手間ですね・・。
ロビーは明るく開放感がありますが、やはり所々に築の古さを感じます。
ロビーのソファーに座っている人はあまり見かけません。
ですが、ごみが落ちているなどということはなく、掃除や管理は行き届いているようです。
特徴や共用部分
コンシェルジュデスク
各種のフロントサービスを提供しているようです。
ほかには特段これといった施設はありません。
しいて言えば、24時間有人管理くらいです。
ですが、管理人が四六時中いるわけではなく、一部は警備員が常駐するようです。
| 管理人 | 月曜～土曜日(9:00～17:00) | 祝日休 |
| 警備員 | 月曜～日曜日(24時間常駐) | – |
敷地内駐車場
敷地内の機械式駐車場を月額26,000～47,000円で借りられるようです。
西早稲田パーク・タワーを買いたい！
買いたい人、売りたい人も良かったら参考にしてみてください。
※実際には部屋を見てみないと何ともいえませんが。
14階2LDK（価格9,480万円）
| 価格 | 9,480万円 |
|---|---|
| 間取り | 2LDK |
| 所在階 | 地上14階／31階 |
| 広さ | 103.51㎡ |
| 管理費 | 29,390円 |
| 修繕積立金 | 27,740円 |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中3点) |
| 総合評価 | (5点中4点) |
| 備考 | フルリフォーム済 |
フルリフォームが終わっている部屋のようです。
具体的には、キッチン交換、トイレ交換、カーペット張替え、食洗機、ユニットバス交換、洗面台交換、建具交換、クロス張替え、ダウンライト新規設置、下駄箱交換など交換のオンパレードです。
ここまでがっちりリフォームを入れると結構費用が掛かりそうです。
その分価格に上乗せされている印象を持ちます。
1993年築ということもあり、ある程度手を入れたほうが買い手も付くのかもしれません。
安く買って内装を仕上げて高く転売しているのでしょうか。
賃貸に出すよりは自分で住んだほうがお得な部屋ですね。
21階4LDK（価格11,800万円）
| 価格 | 11,800万円 |
|---|---|
| 間取り | 4LDK |
| 所在階 | 地上21階／31階 |
| 広さ | 122.89㎡ |
| 管理費 | 34,910円 （内訳：管理費23,230円／全体管理費6,760円／街区管理費4,920円） |
| 修繕積立金 | 32,940円 （内訳：修繕積立金9,220円／ヒーツ修繕積立金11,800円／街区修繕積立金7,370円／全体修繕積立金4,550円） |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中4点) |
| 総合評価 | (5点中4点) |
| 備考 | トイレ2箇所 |
21階の4LDK、価格は1億オーバーです。
全ての部屋が南西から日が入ります。採光は完璧です。
4LDKにしているので、一つ一つの部屋が狭くなってしまっています。
3LDKくらいにして、マスターベットルームを作りたいところです。
古くなっても資産価値はなかなかありますね。
29階3LDK（価格7,420万円）
| 価格 | 7,420万円 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK |
| 所在階 | 地上29階／31階 |
| 広さ | 95.11㎡ |
| 管理費 | 27,010円 |
| 修繕積立金 | 25,490円 |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中4点) |
| 総合評価 | (5点中4点) |
| 備考 | 南向きだったなら (5点中5点) |
町の不動産屋さんが作ったような資料ですが、安いですね。
システムキッチンとトイレ以外はリフォームなどしていないようです。
それでもまだこの価格帯で募集に出せる物件ということですね。
実際に住んだり貸したりするには、お風呂に少し手を入れたいところです。
設備が使える状態ならそのまま貸したりしてもいいですね。
玄関からリビングまでの廊下が一直線で綺麗な配置です。
また、外から玄関を見てもリビングまで見通せないところもプライバシー的にいいですね。
来客があった際にリビングまで一直線だと見せたくないものも見えてしまいますから。
31階建の物件で29階、ほぼ最上階でこの価格なら手が出る人もいるかもしれません。
ネックは北向きなんですよね。日中の日当たりが心配です。
29階3LDK（価格9,280万円）
| 価格 | 9,280万円 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK |
| 所在階 | 地上29階／31階 |
| 広さ | 104.72㎡ |
| 管理費 | 29,740円 （内訳：管理費19,790円／全体管理費5,760円／街区管理費4,190円） |
| 修繕積立金 | 28,050円 （内訳：修繕積立金7,850円／ヒーツ修繕積立金10,050円／街区修繕積立金6,280円／全体修繕積立金3,870円） |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中4点) |
| 総合評価 | (5点中3点) |
| 備考 |
上の29階7,420万円を見た後だと妙に高く感じます。
ですが、南向きで日当たりは良さそうですね。
特にリフォームには触れられていません。
リビングも南向きで、バルコニーには各部屋からアクセス可能な間取りです。
個人的には、廊下の長さが気になります。
トイレも部屋の中心ではないところに造りたかったですね。
バランスのいい間取りですが、個人的にはリビング横の洋室は要らないような気がします。
4.6帖じゃ荷物置き場になりそうです。
西早稲田パーク・タワーを売りたい！
東京メトロ東西線「早稲田」駅へも徒歩8分の立地
学習院大学や日本女子大学など学校が多い地域になります。
もちろん早稲田大学も至近距離にありますので、大学生の子供がいるファミリー層への需要が見込めます。
逆にシングルやDINKSにはあまり需要のある物件ではなさそうですね。
築古ですが、物件自体はまだまだ需要があるようです。
リフォーム・リノベーションをして高く売るか、現状のままで相場より安く売るか悩みどころですね。
間を取って賃貸で募集するのもアリです。
西早稲田パーク・タワーを貸したい！
過去に募集が出ていた部屋をいくつか紹介します。
募集に出す際には、是非参考にしてください。
803号室（月額26万円前後）
| 号室 | 803号室 |
|---|---|
| 間取り | 3LDK |
| 所在階 | 地上8階／31階 |
| 広さ | 92.63㎡ |
| 賃料帯 | 月額26万前後 |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中3点) |
| 総合評価 | (5点中3点) |
| 備考 |
はい、出ました全面カーペットの住戸です。
お風呂だけリフォームしたようですね。壊れたのでしょうか。
洗面所やトイレはそのままのようですね。
場所は角住戸なので開放感があります。
眺望は西早稲田東ウイングと見合う形となっていますが、そこまで気になりません。
南の方角を見ると早稲田大学の井深大記念ホールが見えます。
92㎡超えで月額26万円前後での募集は少し相場より安い感じですね。
806号室（月額31万円前後）
| 号室 | 806号室 |
|---|---|
| 間取り | 4LDK |
| 所在階 | 地上8階／31階 |
| 広さ | 118.98㎡ |
| 賃料帯 | 月額31万前後 |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中3点) |
| 総合評価 | (5点中4点) |
| 備考 | 全居室カーペット |
8階の100㎡オーバーの4LDKとなっています。
この部屋も全部屋カーペット仕様ですね。
家具を置いていたところのカーペットの凹みが気になります。
フローリングでも凹みますが、尚更気になるところです。
部屋を細かく区切ることで家族間のプライバシーを守れるところが、ファミリーに需要がありそうです。
周辺環境や駅の特性、ニーズにぴったりはまっている部屋ですね。
806号室（月額20万円前後）
| 号室 | 806号室 |
|---|---|
| 間取り | 2LDK |
| 所在階 | 地上8階／31階 |
| 広さ | 77.52㎡ |
| 賃料帯 | 月額20万前後 |
| 同一間取り | |
| 眺望評価 | (5点中3点) |
| 総合評価 | (5点中3点) |
| 備考 | 全居室カーペット |
ここもフルカーペットの住戸です。
ところどころに汚れも見えますね。新築当時から張り替えてないものですね。
トイレも一昔前に流行ったデザインで、洗面台も少し黄ばんでいますね。
蛇口などにも古さが目立ちます。
それでも月額20万円で借りている人はいるようです。
追い炊き・浴室乾燥・グリル・IH3口だけですね。
床暖房も浄水器もディスポーザーも何もありません。
このレベルまで綺麗に維持されていれば、ニーズはあるようです。
外観・共有部分の写真まとめ
西早稲田パーク・タワーへのアクセス
西早稲田パーク・タワーの物件概要
| 物件名 | 西早稲田パーク・タワー |
| 物件種別 | マンション |
| 住所 | 東京都新宿区西早稲田1-22-3 |
| 築年月 | 1993年11月竣工 |
| 総戸数 | 192戸 |
| 交通1 | 東西線 早稲田駅徒歩8分 |
| 交通2 | 副都心線 西早稲田駅徒歩12分 |
| 交通3 | 都電荒川線 早稲田駅徒歩2分 |
| 価格帯 | 183,000円～310,000円 |
| 間取り | 2LDK～4LDK |
| 分譲会社 | 三井不動産・新日本製鐵 |
| 施工会社 | 鹿島建設・大成建設・佐藤工業JV |
| 管理会社 | 三井不動産レジデンシャルサービス |
| 学区 | 区立戸塚第一小学校・区立西早稲田中学校 |
| 備考 | 内廊下設計・24時間有人管理 |
まとめ・総評
ですが、やはり築年数の古さは否めません。
月額の管理費と修繕積立をあわせると、約6万オーバーとなります。
ネックになりそうなポイントですね。
情報がありませんでしたが、大規模修繕をそろそろしてもいいころですよね。
購入するなら管理組合の財務状況なども合わせてチェックしたいです。
また、前オーナーの管理費滞納・修繕積立金の滞納も要チェックです。
また、セントラルヒーティングのためヒーツの積立修繕金がかかります。
上で紹介しましたが「アス西早稲田」という開発された街区なので、通常の物件では掛からない「街区」の管理費や修繕積立金も発生しています。
このあたりをどう思うか、です。
私なら安く買って、安くリフォームして、賃貸で利益確保が無難な物件かなぁと思います。
自分で住んで満足できるレベルまでリフォームしたら相当費用が嵩みそうです。
室内の設備も新築当初のものはそろそろ寿命を迎えるころですね。
設備総入れ替えを念頭に置いて計画したいところです。
ですが、物件自体のクオリティは総合的に見てもやはり良いです。
西早稲田南ウイングと
西早稲田東ウイングが近隣にあります。
