不動産コラムNo.002
この記事の目次
覚えるべき3つのポイント
ポイント1.不動産業界の仕組みを理解する
部屋探しをするときにスーモやホームズなどのサイトを見ると思います。
まず、スーモに掲載している不動産屋＝オーナーという概念は捨ててください！
基本的に掲載している業者はほとんどと言っていいほど、仲介業者が掲載しています。
（もちろん中には貸主や元付業者もいます）
仕組み自体は、以下の通りとなります。
【オーナー】→【元付業者】→【仲介業者】→【入居者】
2つも不動産屋さんが関わっているので、ところどころで中間マージンが発生して高くなります。
直接オーナーから借りられたら話は早いですよね。ですがそうも行きません。
オーナーと元付業者が専属専任媒介契約を締結していると、必ず元付業者を通さないといけなくなります。
中間省略を防ぐ仕組みが出来てるんですね・・。
ですが、仲介業者は省略できます。
物件情報を仲介業者が紹介しているのですから、貸主に直接行ってしまえば話は早いですよね？
しかも貸主から直接部屋を借りれば、仲介手数料は請求されません！！
（仲介業者を挟んだり、貸主以外の代理などの媒介業者と契約を結ぶと媒介業者から請求されます）
ですが、貸主を探して直接行っても、大手の不動産屋さんだと相手にしてくれないことがあります。
※元付業者は大手になればなるほど入居者を募集する業務を仲介業者任せにします。
例：
プラウドシリーズは「野村不動産」
パークアクシスシリーズは「三井不動産」
三井不動産に直接行くと媒介業者の子会社レジデントファーストに紹介されます。
案の定、レジデントファーストは媒介業者なので仲介手数料が掛かります・・。
大手は個人の借主だとなかなか取り合ってくれませんね。
貸主から直接借りられるのであれば、それが1番費用も掛からず、手っ取り早いです。
貸主（≒所有者）＞代理＞（専属専任媒介＞専任媒介）＞一般媒介＞＞仲介
取引態様は図面の右下に小さく書いてあることが多いです。
スーモなどの広告にも取引態様は掲載されています。
ポイント2．おとり物件を見分ける
気になる物件があっても、もしかしたらおとり物件かもしれません。
「妙にその部屋だけ安い」・「ずっとネットに掲載されている」・「写真がすごく綺麗」
などの3点に合致した物件はかなりといっていいほど怪しいです。
同じようなエリアで部屋探しをしている他のお客さんが見落とす訳はありません。
また、しつこく来店を進める業者はかなり怪しいです。
そんなときのキーワードは「現地待ち合わせ」です。
内覧するなら物件現地での待ち合わせが可能かどうか聞いてみましょう。
おとり物件の場合、高確率でその部屋はすでに成約しており、入居者がいます。
「物件を紹介するのに手続きがいるので来店が必要」など来店を迫る場合、来店しても無駄足になってしまう可能性がとても高いです。
無駄な時間を過ごすことの無いように物件（広告）を見る眼を鍛えましょう。
なんとなく「これおとり物件っぽい」などと分かるようになります。
そういう物件に限って電話で問い合わせすると
————–
業者 「ありますよ！来店してください！」
お客さん「現地待ち合わせしたいです」
業者 「手続きが必要なので一回来店して頂いて、書類に記入をお願いします！」
————–
上記のような流れになるので、実に分かりやすいですね。
ポイント3.決定する前に交渉を！
交渉を掛けるタイミングは？
ようやく気に入った物件が見つかったら、やはり少しでも安く住みたいですよね。
不動産屋さんに「ここに住みます」と伝える前に、交渉を掛けましょう。
あくまで「悩んでいる」、「決定打が欲しい」という旨を伝えましょう。
交渉するにあたって、やはり貸主（オーナー）もメリットがないと聞いてくれません。
借りる側としての切り札は3つ
1.契約を早くする（→契約が終わると貸主は安心します）
2.入金を早くする（→入金が済むと貸主は安心します）
3.賃料の起算日を早くする（→家賃収入が早々に発生するので、貸主にメリットがある）
どれも借主にとっては伸ばしたい項目ではありますが、貸主にメリットを作ることで交渉を通りやすくすることができます。
交渉に慣れた仲介業者からはこの切り札が提案されるかもしれません。
今の住まいの退去期日や引越日の兼ね合いも考えながら、プラスになるように話していきましょう。
交渉を掛ける順序は？
交渉する順序は、礼金が付いているならば、まず真っ先に礼金の減額交渉をすべきです。
オーナーへのお礼金という意味合いで、敷金のように預け金ではないので、下がるにこしたことはない金銭です。
1.礼金を下げてほしい
↓礼金がだめなら
2.賃料を安くしてほしい
→それでも駄目なら
3.フリーレント（1ヶ月分賃料を無料にしてほしい）
→最後の最後に
4.賃料発生日を伸ばしてほしい（現在の住まいとの二重家賃を避けるため）
上記順番で交渉していくといいでしょう。
欲張ると契約自体が崩れます。ほどほどに。
上から順に難しい交渉になっています。ひとつでも交渉が通れば、欲張らないほうがいいです。
（めんどくさいお客さんと思われると、通った交渉も崩れてしまいます。）
仲介手数料は、仲介業者が自由に決められる
気に入った部屋が見つかったら、やはり初期費用は少しでも安いほうがうれしいですよね。
大事なポイントは、仲介業者に募集条件の変更する権利は一切ない、というところです。
仲介業者は値下げできる唯一のポイントは仲介手数料だけ！です。
上記の賃料や礼金などの募集条件は全て仲介業者が貸主（元付業者）に交渉しているだけで、
決定権は仲介業者にはありません。
交渉が一切通らなかった場合、最後に仲介手数料の減額を交渉するのがベストですね。
仲介業者としては唯一の収入源なのでなかなか下げないところではありますが、交渉が通らなかったという引け目を感じているはずなので、少し減額できるかもしれません。
また、契約する前に仲介業者の不手際などで迷惑を被った場合、交渉のチャンスです。
交渉次第で仲介手数料の金額が下がる可能性があります。
当たり前のことですが、営業マンも人間ですので高圧的に言うよりもお願いするスタンスのほうが成功率が上がります。
上記のポイント3つを踏まえて、賢く安くお部屋探しをしたいですね。
