事故物件を見分ける5つのポイント

不動産コラムNo.004

事故物件とは

何らかの告知事項が存在する物件、を指します。
『訳あり物件』などと呼ばれることもあります。

その告知事項は、物理的であるのか心理的であるのかを問いません。
極端な話、雨漏りでも告知事項となります。
今回はそのなかでも、心理的な瑕疵があり告知する義務がある物件について掘り下げていきます。

心理的な瑕疵について国交省は明確なガイドラインを定めておらず、告知しなければいけない期間はケースバイケースとなっています。

ただ良くある噂の
『一回入居者が住み、退去した後は告知義務はない』
このような事実はありません。

※過去に不動産業者が自社の社員で短期間借りる賃貸借契約を結ぶと告知義務がなくなるというロンダリングが流行ったせいです。

隣の部屋は事故物件?

やはり通常の方であれば出来れば近づきたくないものです。
やはり隣や上下階など近いところでは起きてほしくないものですが、過去に起きたことを全て
過去の判例で室内での事故は、隣の居室には告知しなくとも良い、ということになっています。
土地や物件に丸々ついている場合は別です。
例えばエントランスや非常階段などの共用部で事故があった場合は、部屋ではなく建物全体となります。

事故物件の見分け方

いくつかのポイントで判断することができます。
簡単なことばかりで難しくはありません。

①「告知事項有」の文言がある

図面やネットの募集ページの隅っこを良く読んでみてください。
かなり小さい時で「告知事項有」と記載があります。
万が一記載がなくとも、不動産業者に『この物件(部屋)は相場より安いですが、告知事項はありますか?』などとダイレクトに聞いてみましょう!
不動産業者には告知義務という入居者に伝える義務があるため、嘘を付くことはないでしょう。

②ずっとSUUMOなどのサイトに掲載されている

やはり過去に何かあった物件は長期空室になる可能性が高いです。

③近隣の賃料相場とかけ離れて安い

家賃は安いに越したことはありませんが、あまりにも安い場合何かある場合があります。
家賃には相場がありますので、お客さんがなかなかつかない場合、少し下げることはありますが、
大家さんも収入が下がるので、あまりに相場よりかけ離れている場合、少し疑ったほうがいいですね。

④写真や室内が妙に綺麗

ネットで部屋の写真や画像を見る機会も多いと思います。
業者も出来るだけ部屋が広く、綺麗に見るように写真にはかなり力をいれています。
ですが、やはり部屋は使っているうちに経年劣化などで傷んで汚れてきます。補修は頻繁にしますが、すべてをピカピカの新品にすることはできません。
その中でも傷一つない新築のような状態の部屋は怪しいです。
フルリフォームせざるわ得ない事情があったかもしれません。

⑤公示サイト大島てるを利用する

このような事故物件を広く取り扱うデータベースに大島てるというサイトがあります。
気になる物件があれば一度見てみるのもいいかもしれません。
ただ、個人で好きに登録できるので、間違っている情報も多く存在します。

掘り出し物件かも!?

上記の通りで告知事項がついた物件や部屋は相場より安く売買されたり貸し出されることが多いです。
逆に好き好んで自己物件に住む人もいるようです。
フルリフォームやリノベーションされていることがほとんどなので、掘り出し物件といえば掘り出し物件かもしれません。

ただし、必ずしも安いわけではありません。
中には通常の相場と同じ程度のものも多くあります。
告知事項を上回る立地やアクセス、付加価値があるケースもあるからです。

前述のポイントを踏まえて快適なお部屋探しをしましょう!

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