【分譲】ブリリアタワー池袋

この記事の目次

ブリリアタワー池袋とは?

2015年03月に完成した豊島区役所本庁舎一体の分譲タワーマンションです。
クヤクション(笑)などと呼ばれています。

もちろん区役所とはエントランスも異なります。
居住用エントランスのほうがとても立派で豪華な造りになっています。
事業は東京建物と首都圏不燃公社が割合半々で担当したようです。区役所が入るので、首都圏不燃公社も関わったようです。
設計監理は日本設計、施工は大成建設となったようです。

10階までが区役所フロア、11階から住戸フロアとなっています。
地下に降りると東池袋駅の直通通路があり、ダイレクトで駅までアクセス可能です。

区役所の上に住むということ

区役所の上に住むわけなので各種の行政手続きは楽ですね。
そんなに区役所に行く機会もありませんけれども。
通常のマンションより基礎部分はかなりしっかり造られていますね。

写真

外観デザイン

シャープなデザインを持ちながら、どこかしら温かみを感じるデザインです。
建築家の隈研吾氏が監修、ランドスケープデザインはランドスケープ・プラス社が担当しています。

外観写真

豊島区庁舎部分は台形型をしており、その上に伸びる部分が居住フロアとなっています。

アウルタワーから見たブリリアタワー池袋

空撮のような写真ですが、アウルタワーに行ったついでにブリリアタワーを撮影してみました。
左手にちょこっと写っているのがエアライズタワーです。
このエリアならトップクラスの高さですね。(もちろんサンシャイン60を除いて)
手前に首都高速5号池袋線が走っているのが見えます。
高速まで近いですが、隣ではないのでそこまで音やホコリは気になりません。

エコヴェールの詳細

ブリリアタワー池袋エコヴェール (2)
この物件は植栽計画が良く練られています。
物件周囲や物件正面に配置された「エコヴェール」と呼ばれるルーバーで一部を壁面緑化しています。

「エコヴェール」には無機質な太陽光パネルやシースルーのソーラーガラス・透明なガラスや木目調ルーバーなどさまざまな素材が用いられていますが、ごちゃごちゃした印象は受けませんでした。

木の格子を多様した、隅氏らしいデザインとなっています。

エコミューゼの詳細

ブリリアタワー池袋エコミューゼ
屋上緑化で地球温暖化にも貢献してます。
水と緑と日差しで貴重な生態系を次世代につなぐ「豊島の森」としての役割もあるようです。
確かにタワーマンションに住んでいたら、子供たちは川で遊ぶこともないですからね。

屋上や壁面を緑化する事によって、CO2排出量を削減しているそうです。

エコヴォイドの詳細

ブリリアタワー池袋エコヴォイド
1階から9階部分まで「エコヴォイド」が吹き抜けとして設置されています。
こちらは住居フロアではなく、区役所部分なので直接影響はありませんが、区役所の中に大きな吹き抜け部分を造ることによって、自然な光を取り込むことができ、かつ自然な換気も可能になっているそうです。

ちなみに吹き抜けのエレベーターからは
住居フロアに行くことはできません
一旦外に出て、エントランスから入りなおすか、区役所フロアから地下に降りて地下エントランスかのどちらかになります。
不特定多数の人が出入りする区役所からのセキュリティもばっちりですね。

引用豊島区庁舎建設室発行豊島区新庁舎レポート

エコヴェール・エコミューゼ・エコヴォイドまとめ

ブリリアタワー池袋エコヴェール (1)

新庁舎の設計の柱エコヴェール・エコヴォイド・エコミューゼ
樹木のような庁舎を考えました。
樹木の木の葉のように建物を覆う、エコヴェールは多様な機能をもち、新庁舎にふさわしい新しいシンボルとなります。

引用豊島区新庁舎レポート・隅 研吾氏のコメント

確かにこの言葉通りになっていると感じました。
無機質なビルとは違い、どこか懐かしさを感じさせるデザインは隅 研吾氏ならではだと思います。
ただ、壁面緑化と屋上緑化は維持費が結構かさみそうですね・・。
数10年後にどうなっているのか、ちょっと怖くもあります。

地震対策は?

これだけ大きな建物を支えている基礎部分はやはり気になるところ。
調べたところ、豊島区の庁舎建設室より発行されたレポートに記載がありました。

高強度コンクリート・免震装置

直径2.2メートル~2.7メートルの117本の杭を、地下45メートルまで強固な支持層に安定させ、建物の重量を支えている。
杭は高強度コンクリートで構築され、杭の総重量は4万トンにもなる。
また、10階には「積層ゴム支承」「直動転がり支承」「オイルダンパー」合わせて52基の免震装置が設置され、地震時、上層階、下層階の揺れを大幅に軽減する。
各所に大成建設の最新の技術を取り入れ、災害に強い建物を造りあげた。

引用豊島区庁舎建設室発行豊島区新庁舎レポート

「官庁施設の総合耐震計画基準」で最高基準のⅠ類を満たす

ブリリアタワー池袋は豊島区役所が入っているため、国土交通省の定める「官庁施設の総合耐震計画基準」を満たす必要があります。
官庁施設の総合耐震計画基準
3段階に分かれており、上から順にⅠ類・Ⅱ類・Ⅲ類となっています。

Ⅰ類:本庁舎警察署消防署
Ⅱ類:一般庁舎、病院、学校
Ⅲ類:共同住宅、宿舎

当たり前ですが、Ⅰ類が1番厳しい基準です。

Ⅰ類は、警察署や消防署など災害応急対策活動に必要な施設のうち特に重要な施設に求められる基準で、大地震が起きた後でも、構造体の補修をすること無く建築物を使用できることを目標としています。

引用東京建物ニュースリリース

ということで、大変厳しい基準をクリアしています。

ブリリアタワー池袋は警察署や消防署クラスの耐震性能があるということですね。

横浜市のパークシティLaLa横浜の基礎を支える杭が支持層まで届いておらず、傾くという問題が話題になりましたが、ここまでしっかりとした工事をやっていれば安心できるのではないでしょうか。

非常発電装置

非常用発電機
画像は非常発電装置の参考写真です。
物件地下に非常発電装置を持っているので、有事の際にも電力は供給されます。
最大で72時間までは使用可能だそうです。
エレベーターが停まってしまっては最上階などに上がるのは相当な苦行かと思いますが、電力は問題ありませんので、動作します。

引用東京建物ニュースリリース

また、電力がある、ということは、水道に圧を掛けるポンプので給水も問題ありません
なので水道管が破裂しない限り、水道も供給されそうですね。

■地震でエレベーターが止まる
■給水ポンプが停電で止まって水が出なくなる
タワマンの弱点である上記2点をどちらもクリアしているということになります。
東日本大震災のときも多くのタワマンのエレベーターが停止して住民は階段で上り下りしたようです。


津波で水没しない限り、の話です。

福島原発も非常用発電機を備えていたようですが、海水で故障したようですね。

共有施設は?

ブリリアタワー池袋平面図
左図は11階のフロアの平面図です。

①コンシェルジュ
②フィットネスルーム
③パーティルーム
④ゲストルーム
⑤ヒーリングルーム
⑥スタディルーム
⑦キッズルーム
⑧エコライブラリー
⑨メインラウンジ

引用【公式】BrilliaTower池袋

エントランスのエレベーターから上がった11階のフロアに共有施設は集中しています
このフロアにコンシェルジュデスクがあり、フロントサービスを提供しています。

都内でもトップクラスで共有施設が充実しています。
この物件に無いものはバレーサービスとプールくらいじゃないでしょうか。

久しぶりに感動するような物件だったので写真を撮りすぎてしまいました・・。
写真を交えながら、ジャンルごとにご紹介していきます。

エントランス

物件北側にある居住者用エントランスです。
庇があるので雨に濡れることはありませんが、前面道路が広くないので車寄せはありません
車寄せやキャノピーを作れるだけの幅があればよかったのですが、残念です。

もちろん風除室があり、モニター付きのオートロックがついています。
オートロックをくぐると、1階のロビー兼エレベーターホールとなっています。

エレベーターホール

オートロックをくぐった先には、水の流れる光のオブジェが出迎えます。
少し暗めの落ち着いた雰囲気となっております。
無駄に広いです。端から端まで歩くことはなさそうです。
オブジェを左手に見て、正面に11階までの直通エレベーターがあります。
居住フロアへは直接あがることはできません。
また、駐輪場フロアの地下1階と駐車場フロアの地下2階へも行くことができます。

東池袋駅への直通フロアは地下2階となっています。

コンシェルジュデスク

11階のフロアのオートロックの先にコンシェルジュデスクがあります。
ここで各種のフロントサービスを受けることが出来ます。

ラウンジ

11階にメインとなるラウンジがあります。
イスだけでなく、ソファーも多く配置されており、とにかく広いです
窓は天井まで届くガラスウォールとなっており、開放感があります。
日中はとても明るく、水が流れていたりして寛げる雰囲気です。
照明は間接照明やダウンライトになっております。
パソコンで仕事をしている人や談笑している人もいました。

ところどころにオブジェなどが飾ってあっておしゃれです。

エコライブラリー

11階にはメインラウンジのほかに「エコライブラリー」と呼ばれるスペースがあります。
読書をするのにピッタリな明るいスペースが用意されています。
本棚にはエコに関する本や生物に関する本などが揃っています。
ちなみに新聞や雑誌などの類は一切ありません。住民的には、そっちのほうが嬉しいと思うのですが。
あくまで置いてある本はインテリアの一部だと思ったほうがよさそうです。
ですが、お気に入りの小説などを持ち込んで読書は気持ちよさそうでした。

ラウンジは開放的な造りとなっていますが、この一角だけは高い本棚に仕切られています。

キッズルーム

入り口で靴を脱いであがる保育園、幼稚園の子向けのキッズルームがあります。
おもちゃや絵本などもあり、小さい子ならある程度の時間が潰せそうです。
小さなお子様がいる家庭同士の交流もできそうです。いわゆるママ友ってやつですね。
近隣との交流が希薄になるタワーマンションの難点を解消できそうです。

パーティルーム

ブリリアタワー池袋のひとつの目玉でもあるパーティルームです。
立派なアイランドキッチンが利用可能です。
IHコンロやオーブン、浄水器などの設備が付いています。

誕生日パーティや人の集まるパーティをするのにぴったりです
簡単なものであれば、料理教室やお菓子教室などもできそうです。

テラスに出ることもでき、テラスには椅子や机がすでにセッティングされています。
11階なのでさほど眺望は良くありませんが、視界は抜けています。

フィットネスルーム

正直しょぼい
ほんとルームランナーとサイクルマシンが数台あるだけ。
後、ほんのおまけのマットが引いてあるくらいです。
ヨガとかするには狭いから、本当に軽い準備体操くらいにしか使えない・・。

フィットネスルームは住民の使用率低いからかなりコストカットしたのがモロバレです。
せめてもう少し広い場所にしてほしかった。これじゃ厳しい。
シャワーやサウナ・ジャグニーがあるわけではないので、フィットネスに期待をしている人は少しがっかりかもしれません。
外部のジムの代用にはなりそうにないです。
コンフォリア新宿イーストサイドタワーほどの充実は期待していませんでしたが、ルームランナーはもう少し台数があっても良かったと思います。

スタディルーム

勉強できる静かな空間が用意されています。
一区画が独立した個室になっており、専用のスタンドライトが使えます。
受験勉強や宿題、資格の勉強にも使えそうです。
利用時間は9時から22時まで使えます。

難点は利用料です。
1時間500円かかります。連続3時間まで利用可能です。
ちょっと高くないですか・・。安いネットカフェくらいの料金ですよ。
私なら図書館行っちゃいます。逆にお金払うからこそ集中できるものですかね。

ヒーリングルーム

最初、ヒーリングルームと聞いてマッサージチェアでもあるのかと思ったらもっとハイレベルでした。
予約制のエステやネイルを提供しているようです。
マッサージベッドのある部屋は、中庭と緑が見えておしゃれでした。
様々な機械もおいてありました。興味ある方は是非どうぞ。
物件の中にエステサロンやネイルサロンがあるのは、女性に嬉しい施設ですね。

フェイスブックページがありましたので、興味がある人はチェックです。
参考ブリリアタワー池袋ヒーリングルーム

会議室

会議室とはいえ、何十人もが利用できる大きな部屋があるわけではありません。
5~7人程度が腰掛けられる椅子と長机程度です。
座り心地はよかったので、いいアイデアや作戦が思いつくかもしれませんね。

なんとなくですが、あまり利用されない気がします。
私なら上司の自宅マンションに呼び出されて打ち合わせはしたくありません。

ビューラウンジ

タワマンの大本命「ビューラウンジ」です!
31階からの眺望は池袋エリアを一望できます。ガラスのカウンターテーブルがおしゃれです。
ソファーやテーブルもあるので、ケータリングなどで食事会などをするのも楽しそうです。
革張りのソファーはふかふかで座り心地良好です。
また、壁面収納はさまざまな本で埋め尽くされております。半分インテリアですね。

気になる利用料金は、利用する時間帯によって変わります。
9~17時は、1時間1,500円/17~22時は、1時間3,000円となっています。
1回につき4時間まで利用可能となっており、年間の利用回数は年4回までとなっています。
※ベランダ利用は20時まで
※利用者が重複した場合、抽選

思ったほど高くないので、利用する人は多そうです。
また、貸切にして鍵を掛けることができるのでモニター付きインターフォンも付いています。
残念なところは、2ヶ月前の1日から7日までに申込をしないといけないところです・・・。

スカイテラス

屋上はスカイテラスとなっています。
スカイテラスからは、池袋一帯を見渡すことが出来ます。
またエアライズタワーの屋上を見下ろすことができるので、少し優越感に浸れます。
高さ189mから下を見下ろすと少し足がすくみます。

左側がアウルタワー・右側がエアライズタワーです。

その他共有部分

東池袋駅直通エレベーター

地上とブリリアタワー池袋のエントランス兼東池袋駅1番通路をつなげるエレベーターです。
エレベーターは、2基設置されています。
地上に上がると、としまエコミューゼタウンの入り口に出られます。
ブリリアタワー池袋東池袋駅直通エレベーター

地下エントランス

東池袋駅にはすでにブリリアタワー池袋の地下エントランス入り口までの案内が表示されています。
その表示を辿ると地下エントランスに到着します。
エントランスの手前には豊島区役所に上がるエスカレーターがあります。
連絡通路は無駄にゴージャスな造りなので少し驚きます。

駐車場

駐輪場

地下1階にある住民用の駐輪場です。2段のラック式になっています。
電動自転車や子供用の荷台がついたものは下段か平置きに置きたいですね。
ちなみに比較的ロードバイクなども駐輪されています。友人いわく、○○万円のものも駐輪している方もいるようです。

また、来客用の駐輪場は、9時~22時なら無料で借りられます。

No. 場所 台数 料金
No.1~247 上段 247台 100円/台
No.248~634 下段 387台 300円/台
No.635~666 平置 32台 400円/台

レンタサイクル

1回100円で4時間まで借りられます。
15台用意されており、子供用の荷台がついたものもあります。

セキュリティ(防犯対策)

オートロック

エレベーター内防犯モニター

ブリリアタワー池袋にはMIWA社のディンプルキーが採用されています。
2種類のタイプがあり、左のキーは通常のタッチキー
(エントランスなどのタッチ部分に触れることで差し込むことなく開錠できます。)
右のキーは、Raccessキーという特殊な鍵となっています。
持っているだけで共有エントランスのオートロックが解除できます
少し大きいキーなのでかさばりますが、エントランスでかばんをごそごそしなくて済みます。
※残念ながら玄関ドアは差し込んで開錠ですが仕方ないですね。

引用VERSA Access Controller

このラクセスキー、交換や追加をすると費用がかなり掛かるらしいです。
中古で購入する方は、前オーナーが紛失したりしていないか確認したほうがいいです。
玄関キーは交換するとしても、余計な費用がかさむことは避けたいですよね。

ちなみに賃貸で借りる場合、このラクセスキーは貸してもらえないことが多いです。

参考実際に住んでいる知人のキー

ブリリアタワー池袋を買いたい!

分譲は豊島区に住民票がある人には優先的に購入権があったので、豊島区外で購入希望だったにも関わらず抽選に漏れてしまった人も沢山居たようですね。
見学会にも多くの人が訪れたようです。分譲されてからは即日全住戸完売したようです。
ちなみに私は抽選外れました・・。

価格も3000万から2億、いわゆる億ションです。
賃貸でもかなりの強気の賃料設定でも住んでくれるようです。

特徴といえば、ブリリアタワー池袋は低層階も高層階もほとんど価格が変わらなかったところです。
また購入者の4割が現金で支払ったとのこと…。お金ってあるところにはあるんですね。
ちなみにちょこちょこ転売住戸が出てますが、すこぶる割高で利鞘乗せすぎですね。
それでも欲しがる人は居るんでしょう。

いくつか中古で売買が出ているようです。
既に分譲会社が完売した物件なので、新築未入居の部屋はありません。
オーナーチェンジ物件もあるようなので、投資や資産運用をしたい方は是非参考にどうぞ。

16階ワンルーム(価格5,250万円)

ブリリアタワー池袋16階5,250万円

価格 5,250万円
間取り 1R
所在階 地上16階/49階
広さ 32.21㎡
管理費 9,930円
修繕積立金 2,590円
その他 1,388円
(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)
同一間取り
眺望評価 (5点中2点)
総合評価 (5点中2点)
備考 オーナーチェンジ物件(月額賃料15.9万円)

ワンルームで5,000万オーバー・・。郊外なら3~4LDKの戸建てが建ちますね。
49階建ての16階なので、悪くはありませんがパッとしません。
洋室は10.8帖ありますがバルコニーが食い込んでおり、家具の配置が制限されそうです。
ですが、現状賃料15.9万円で借りている人がいるんですね。
利回り3.63%。低いですね。
まぁ借りている人がいるのにオーナーチェンジで売るということは、もろにキャピタルゲイン狙いなのが目に見えます。
売れなくてもインカムゲインで回せますからね。

ちなみに、新築時の価格表と見比べますと

ブリリアタワー池袋価格表1607号室
1607号室 S30Cタイプ(studio)3,498万円 で載っています。
16階には32.21㎡の部屋はここしかありません。
5,250万円-3,498万円=1,752万円の利益
諸経費2~300万円かかったといても、高すぎですね。

利回りの計算をしましょうか。
■現オーナーの場合
15.9万(月額賃料)×12ヶ月=年間190万8千円÷3,498万円=利回り5.45%
※不動産取得時の諸経費は除外すると、利回り5.45%で回せます。
 実際はもう少し利回りが下がると思います。
■新オーナーの場合
15.9万(月額賃料)×12ヶ月=年間190万8千円÷5,250万円=利回り3.63%
※指値ナシの満額での契約の場合、です。

鬼指値入れても厳しいのが分かります。手をだしたらダメな分かりやすいパターンですね。
どうしてもクヤクションが欲しい人は止めませんが。

26階2LDK(価格10,800万円)

ブリリアタワー池袋26階10,800万円

価格 10,800万円
間取り 2LDK
所在階 地上26階/49階
広さ 73.53㎡
管理費 14,560円
修繕積立金 4,780円
その他 1,388円
(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)
同一間取り 2601号室(反転)
眺望評価 (5点中3点)
総合評価 (5点中3点)
備考 オーナーチェンジ物件(月額賃料34万円・管理費2万円)

2面採光の19.6帖のLDKは、綺麗に四角形にとれており、使いやすそうです。
東と北に採光面があるので、西日は差し込まないので、夕方は暗いかもしれません。
また、部屋の西側の洋室4.5帖は使いづらそうですね
狭さと場所的に荷物置き場か広い書斎・衣裳部屋になりそうです。
26階なので眺望もある程度良さそうです。
ですが、26階だと高層階用(31階~49階専用)のエレベーターが止まりません。
タワマンだと高層と低層のヒエラルキーがあるそうなので、気になる人は気になるかもしれません。

さて、新築時の価格表と見比べましょうか。

ブリリアタワー池袋価格表2611号室
26階で73.53㎡は、2601号室か2611号室です。
今回のお部屋は方角と照らし合わせると2611号室のようです。
2611号室 E70Bタイプは、7,538万円で販売されたようです。
10,800万円-7,538万円=3,262万円の売却益
どの部屋も3,000万円ほど利益を乗せて募集しているようです。
※販売当初は3LDKの間取りで予定していたが、2LDKに変更したようです。
 価格表は第一期の販売時点なので、反映されていません。

皆さんが大好きな利回りの話です。
現状、この部屋は月額賃料34万円・管理費2万円で賃貸中です。
■現オーナーの場合
36万(月額総賃料)×12ヶ月=年間432万円÷7,538万円=利回り5.73%
※不動産取得時に諸々掛かりますので、実際はもう少し低いと思います。
■新オーナーの場合
36万(月額総賃料)×12ヶ月=年間432万円÷10,800万円=利回り4%
※指値ナシの満額での契約の場合、です。
ほかの部屋と見比べるとまだマシな気もしますね。

29階2LDK(価格9,500万円)

ブリリアタワー池袋29階9,500万円

価格 9,500万円
間取り 3LDK
所在階 地上29階/49階
広さ 71.17㎡
管理費 21,930円
修繕積立金 5,700円
その他 1,388円
(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)
同一間取り 2903号室(反転)
眺望評価 (5点中3点)
総合評価 (5点中3点)
備考 オーナーチェンジ物件(月額賃料30.9万円)

29階の71.17㎡の3LDKです。
ぱっと見は、バランスよく使い心地のよさそうな部屋です。
ですが、LDK13.4帖でもキッチンが3.4帖なので実質10帖にリビングテーブルやテレビ、ダイニングテーブル、椅子などを置いて家族で食事をするのは非現実的ですね。
北側の四畳半の洋室が無理やり確保している感があります。
やはり3LDKなら80㎡~100㎡は欲しいところです。壁ぶち抜いて2LDKが無難で使いやすいです。
また、この部屋もロビーからのエレベーターは低層用になります。

ブリリアタワー池袋価格表2909号室
29階で71.17㎡は2903号室と2909号室しかありません。
2903号室は反転のようです。価格表を見てみると・・
大変です!価格表に載ってません
ということは、地権者住戸ですね。
とりあえず上下階の部屋の価格と比較してみると
・3109号室→7,298万円
・3009号室→不明
・2909号室→不明
・2809号室→不明
・2709号室→7,258万円
・2609号室→7,248万円
・2509号室→7,238万円
・2409号室→7,228万円
・2309号室→7,218万円
・2209号室→7,208万円
・2109号室→7,198万円
あれ・・1階上がるごとに10万刻みで価格が上がってる・・。
ということで、以下の価格で確定です。
3009号室は、7,288万円
2909号室は、7,278万円
2809号室は、7,268万円
相当の価値がある部屋ということになります。
おそらく3部屋ともに地権者住戸でしょう。
1階あがるごとに+10万って価格設定おかしいでしょう!
だから高層階が余計お得に感じるわけです。
20階と30階の価格差が100万なら、高いほうを選んだほうがいいですね。

49階3LDK(価格25,000万円)

ブリリアタワー池袋49階25,000万円

価格 25,000万円
間取り 3LDK
所在階 地上49階(最上階)/49階
広さ 131.75㎡
管理費 40,700円
修繕積立金 10,500円
その他 1,388円
(内訳:CATV設備利用料108円、インターネット使用料1,080円、町会費200円)
同一間取り 4901号室(反転)
眺望評価 (5点中5点)
総合評価 (5点中5点)
備考 最上階・プレミアム住戸

クヤクションの最上階で130㎡超えの3LDKです。
2億5千万円、億ションのレベルをちょっと越えてますね。
LDKが29.3帖あるので、アイランドキッチンが邪魔にならないレベルです。
バルコニーが東を向いているのが残念ですが、かなりワイドスパンで確保できています。
2面バルコニーで全ての部屋からバルコニーに出られます。
ちなみにこの部屋の新築時の売買価格を調べてみました。

4906号室(E130Aタイプ)が16,998万円で載っています。
4901号室(W130Aタイプ)は方角が違うので、4906号室で確定ですね
25,000万円-16,998万円=8002万円の売却益
もちろん諸経費はある程度掛かっているとは思いますが、すさまじい利益を生みますね。物件を買って転売するだけ・・。
売買時の税金が5年以内だと短期譲渡所得に該当するので少し高いですが、まったく問題ないですね。

オーナーチェンジではないので、現状の利回りの計算はできませんが、過去に47階の3LDKが月額45万円で賃貸に出ていたようなので、それと同等かそれ以上の賃料で貸し出せると思います。
■2億5千万円で購入・45万で貸し出した場合
45万(月額賃料)×12ヶ月=年間540万÷25,000万円=利回り2.16%
※利回り2.16%しか出ません・・。
 実際は諸経費や雑費でもう少し利回りが下がると思います。
■5千万の鬼指値が成功しても、2億円で購入・月額45万で貸し出した場合
45万(月額賃料)×12ヶ月=年間540万÷20,000万円=利回り2.7%
※利回り2.7%しかでません。ぜんぜんおいしくないですね。

最上階の部屋はかなり人気があったでしょうし、抽選もかなりの倍率になったことでしょう。
運の強さも資産運用、投資には必要なんでしょうね。

ブリリアタワー池袋を貸したい!

これだけ大規模な再開発となると相当な土地の買収があったかと思います。
実際に地権者住戸は(総戸数432戸-販売住戸322戸)=110戸あり、分譲前に相当な数が賃貸に出ました。
地権者なので、住宅ローンの負担がないので、普通に投資目的で買った人が賃貸で回すときの賃料相場よりかなり安く出したので、借り手は全員部屋の中を見ずに契約に至ったそうです…。
その後の賃料相場がしばらく崩れてましたが、少し時間も経ち、賃貸での募集はレアな物件となりました。

2016/4/2現在
地権者住戸はほとんど賃貸でお客さんが決まったようです。
時々、分譲で購入した人が賃貸に出しても、直ぐに入居者が決まっているようです。
適正賃料より少し上乗せしても問題なさそうです。
———
2016/5/29追記
ちょこちょこ分譲オーナーの部屋が募集に出ては成約しているようです。
募集から成約までの期間は短いです。
まだ強気の賃料設定で様子が見れそうな物件です。

それでは実際に募集が出ていた部屋を好き勝手に評価していきます。
強気に値付けして、その後賃料を下げて決まった履歴もあわせて紹介します。
募集に出される方や、探している人は是非参考にしてください。

1203号室(月額賃料17.3万~20.1万円)

ブリリアタワー池袋図面1203号室
40.8㎡TR1.24㎡

号室 1203号室
間取り 1LDK
所在階 地上12階/49階
広さ 40.8㎡
賃料 月額17.3万~20.1万
管理費 0~15,000円
敷金 1ヶ月
礼金 2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り 1216号室(反転)
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中2点)
備考 タバコ・ペット不可

12階1LDKの募集です。
敷金1ヶ月はともかく、礼金2ヶ月の強気の募集です。
49階建ての12階なので、眺望も悪くありませんがなんだかもったいない気がします。
特に視界をさえぎる建物はなく、視界は開けています。
※ブリリアタワー池袋は住居フロアが10階からなので、低層階扱いです。

キッチンにはガスコンロが2口付いています。
ビルトインの浄水器と食洗機ディスポーザーが使えます。
1LDKで食洗機とディスポーザーがあるマンションはなかなか貴重です
収納も1LDKにしては多めにとられていますね。バルコニーも広くて使いやすそうです。

2015年3月下旬に月額20.1万円・管理費込みで募集が開始されましたが、なかなか入居者が決まらず、2015年4月下旬に月額19.6万円・管理費込みに下げたようです。
それでも2ヶ月間決まらなかったので、2015年6月に月額17.3万・管理費15,000に下げてようやく決まったお部屋のようです。
管理費を下げたことで見かけ上の賃料が安く見えたことも要因のひとつだと思います。
(実際には仲介業者から価格交渉等や礼金交渉など入っているかもしれません)

価格表には1203号室は載っていません。おそらく地権者住戸でしょう。
近い間取りだと1204号室が4,298万円、1205号室が4,498万円なので利回り5%くらいでしょう。
長い間空室にするよりもすぐに適正賃料まで賃料を下げて入居を急いだほうが得です。
3ヶ月の間が空室だったのが損失です。

1205号室(月額賃料19.5万~22万円)

ブリリアタワー池袋図面1205号室
43.06㎡13.22㎡TR1.24㎡(W40F)

号室 1205号室
間取り 1LDK
所在階 地上12階/49階
広さ 43.06㎡
賃料 月額19.5万~22万円
管理費 0~15,000円
敷金 2ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り 1214号室(反転)
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中2点)
備考   

12階の1LDKの住戸です。
礼金を1ヶ月にして、敷金を2ヶ月分預かる堅実なスタイルです。
部屋は水廻りが綺麗にまとまっており、シングルでも夫婦でもどちらでもいけそうです。
間仕切りがスライド式なので、広いワンルームでも使い勝手がよさそうです。
完全に壁で仕切ってしまうと洋室がベッドでいっぱいになりますね。

収納は多い訳ではないですが、シューズインクローゼットが広くて女性が嬉しい間取りです。

2015年5月中旬に月額22万円・管理費込みで募集に出して様子を見たようです。
決まらなかったので2015年6月中旬に月額19.5万円・管理費15,000円に下げて入居が決まったようです。
適正賃料の探り方も調整も上手ですね。
最初の募集で安く出しすぎてしまうと損をしますので、最初の1ヶ月で様子を見て、下げ幅を調整できるうまい不動産業者だと思います。
管理費で賃料を安く見せるタイミングもあったと思います。

ブリリアタワー池袋価格表1205号室
利回りを計算しましょうか。
価格表によると1205号室は4,498万円で出ています。


■月額19.5万・管理費15,000円で貸した場合
21万(月額総賃料)×12ヶ月=年間252万円÷4,498万円=利回り5.6%
悪くない数字ですね。買ってすぐ貸して5.6%。
2LDKや3LDKほど広い部屋ではないので、空室のリスクも少なく良い投資ですね。
■月額22万・管理費込みで貸した場合
22万(月額総賃料)×12ヶ月=年間264万円÷4,498万円=利回り5.8%
0.2%増加しました。5.8%ならかなりいいですね。


空室期間1ヶ月で適正賃料を見極めているので空室期間も少ないです。

1208号室(月額賃料17万~17.9万円)

ブリリアタワー池袋図面1208号室
40.82㎡10.4㎡TR1.24㎡(S40B)

号室 1208号室
間取り 1DK
所在階 地上12階/49階
広さ 40.82㎡
賃料 月額17万~17.9万円
管理費 0~10,000円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中2点)
投資目的なら
(5点中3点)
備考 ペット不可

12階の1DKのお部屋です。
敷金礼金1ヶ月ずつという一般的な募集条件です。
礼金2ヶ月にせずに早期入居を望んだのでしょう。
ダイニングキッチンが9.6帖、おそらくキッチンが1.5帖ほど場所をとるので、
実質8帖くらいしかないですが、十分ですね。
洋室を完全に締め切って使うことは想定していないと思います。
(来客の時だけ閉めるなどの使い方ですかね)
ダイニングキッチンが斜めなのが気になりますが、この価格なら許容範囲内です。

2015年4月中旬に月額17.9万・管理費込みで募集に出して様子見をしたようです。
2015年6月中旬に賃料9000円下げて、管理費を10,000円上げて無事成約したようです。
賃料と管理費のバランスをとり、総賃料を1000円値上げして成約に至ったようです。
むしろ何故そうしなかったのか謎です。
知っている方は教えて欲しいです。様子見で調整するからなのでしょうか。

ブリリアタワー池袋価格表1208号室
1208号室は価格表によると4,358万円で出ています。
ワンルームが3,300万円台なので、お買い得な気がします。


■月額17万・管理費10,000円で貸した場合
18万(月額総賃料)×12ヶ月=年間216万円÷4,358万円=利回り4.95%
ぎりぎり5%を割り込んでいますので、5%台に乗りたかったところですね。


決まらない物件の賃料調整で値上げして決まった貴重な例です。

1210号室(月額賃料14.5万円)

ブリリアタワー池袋図面1210号室
31.25㎡7.63㎡TR1.24㎡(S30B')

号室 1210号室
間取り 1R
所在階 地上12階/49階
広さ 31.25㎡
賃料 月額14.5万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り 1310号室(地権者住戸)
1410号室(地権者住戸)
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中2点)
備考   

ワンルームタイプのお部屋です。
南向きで日当たりは問題なさそうです。
シングルで一人暮らしするにはちょうど良い広さですね。
洋室は9.7帖ありますが、キッチンの前部分の通路を考えると
実質8帖といったところでしょうか。
収納が少ないですが、シングルならこんなもんですね。
投資用のマンションみたいな間取りをしてますが、きっと投資目的で購入したんでしょうね。

2015年1月に月額14.5万円・管理費込みで募集に出して、そのまま2015年4月には成約したようです。賃料は変更せずに成約しています。
少し賃料安めな気がしないでもないです。

※ブリリアタワー池袋は2015年3月下旬にオーナーに引渡しが始まりました。
ですから、オーナーに引渡しが終わる(実際に住める)頃には賃貸の契約終了しています。
売買契約の成立と募集を出すのが早かったおかげで、空室期間もほとんどなかったようです。

恒例の利回り計算です。
価格表を見ると4,358万円となっています。
新築で買ったオーナーはどれくらいの利回りが出せるのでしょうか。
■賃料14.5万円で貸した場合
14.5万(月額賃料)×12ヶ月=年間174万円÷4,358万円=利回り3.99%
思ったより低い数字ですね。4%割りました。
実際は諸経費や仲介手数料を払っていますので200万円前後かかったかと思うので
実際は利回り3.8%くらいでしょうか。
空室リスクなどを考えるとそこまでおいしくないですね。

1215号室(月額賃料19.4万~25.2万円)

ブリリアタワー池袋図面1215号室
41.28㎡TR1.24㎡

号室 1215号室
間取り 1LDK
所在階 地上12階/49階
広さ 41.28㎡
賃料 月額19.4万~25.2万円
管理費 0円~12,000円
敷金 1ヶ月
礼金 2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中3点)
備考 地権者住戸

1LDKの41.28㎡の東向きの部屋です。
ガス2口のカウンターキッチンでLDKのバルコニー側のパイプスペース以外は綺麗に間取りが取れています。
洋室の窓が小さいのが少しデメリットですが、たいした問題じゃないですね。
洗濯機置き場の裏のデットスペースをうまくウォークインクローゼットに変えています。
シューズインクローゼットもあり、使いやすそうです。

この部屋は賃料でかなり悩んだ部屋だと思います。
2014年12月下旬に月額25.2万円・管理費0円で募集を出してから、2015年1月下旬に月額23.2万円・管理費0円に下げてそれでも決まらず、2015年2月下旬に月額20.2万円・管理費0円に下げて成約したようです。
※2015年1月28日まで内覧ができない部屋でした。
※その後、2016年1月下旬に退去して、月額19.4万円・管理費12,000円で募集されてすぐ決まったようです。
決まらなかった経緯があるので、最初から下げて募集したんでしょうね。

【売買価格予想】
1215号室は価格表に価格の記載がないので、地権者住戸ですね。
となりの1214号室(1LDK・44.3㎡)は4,498万円の表記があるので、おそらく4,300万円から4,400万円前後の価値があると思います。

1216号室(月額賃料17.4万~20万円)

ブリリアタワー池袋図面1216号室
40.8㎡TR1.24㎡(反転)

号室 1216号室
間取り 1LDK
所在階 地上12階/49階
広さ 40.8㎡
賃料 月額20万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り 1203号室(反転)
眺望評価 (5点中1点)
総合評価 (5点中3点)
備考 地権者住戸

東向きの1LDK・40.8㎡の部屋です。
LDKにつながる廊下に扉が付いているので、玄関からリビングが丸見えにならないところがいいですね。
廊下の長さもそこまで長くないですし、下駄箱も広くて困ることはなさそうです。
しいて言うなら、キッチンからの風呂場への導線が遠いですね。
食事の支度をしながら、洗濯機を回し、お風呂を沸かし、などと生活導線を考えるとあまり効率が良い造りではないですね。
ファミリーが住む間取りではないので、そこまで気にはなりませんが。

1216号室は2015年3月下旬に月額20万・管理費0円で募集を出して。4月の中旬に賃料を5,000円下げていますね。その後、6月中旬に月額17.4万円・管理費15,000円に修正して決まったようです。
2016年5月に退去したようで、同じ月額17.4万円・管理費15,000円ですぐに決まったようです。
近くの部屋の相場を読むのが大事ですね。
いつまでも空室にするのがやはり一番もったいないです。

【売買価格予想】
1216号室も価格表に価格の記載がありませんので、地権者住戸ですね。
似た広さの部屋だと1208号室(1DK・40.82㎡・4,358万円)や1214号室(1LDK・44.3㎡・4,498万円)があるので、おそらく4,300~4,400万円あたりだと思います。

1303号室(月額賃料28.4万円)

ブリリアタワー池袋図面1303号室

号室 1303号室
間取り 2LDK
所在階 地上13階/49階
広さ 59.53㎡
賃料 月額28.4万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 定期建物賃貸借契約
更新料 -(定期借家契約のため)
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

【売買価格予想】
この1303号室も価格表には載っていません。やはり地権者住戸が多いですね。
近い間取りだと1213号室(2LDK・57.5㎡・6,398万円)ですが、1階上がって少し広いので
価格相場としては6,400~6,500万円かなぁという感じです。

1315号室(月額賃料28.4万円)

ブリリアタワー池袋図面1315号室

号室 1315号室
間取り 2LDK
所在階 地上13階/49階
広さ 59.53㎡
賃料 月額28.4万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 定期建物賃貸借契約
更新料 -(定期借家契約のため)
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

【売買価格予想】
12階から15階くらいまでは地権者住戸が多くあり、1315号室もやはり価格表には載っていません。
比較できる間取りとしては1213号室(2LDK・57.5㎡・6,398万円)で出ています。
相場的には、「一つ上の階にある」&「少し広い」という事で6,400~6,500万円あたりだと思います。

1316号室(月額賃料24.8万~27.2万円)

ブリリアタワー池袋図面1316号室

号室 1316号室
間取り 2LDK
所在階 地上13階/49階
広さ 52.4㎡
賃料 月額24.8万~27.2万円
管理費 0円
敷金 2ヶ月
礼金 1~2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

1316号室は2015年1月下旬に月額27.2万円・管理費0円で募集が出て、2015年2月中旬に月額24.8万円・管理費0円まで価格を下げたようです。
あわせて礼金も2ヶ月から1ヶ月にすることですぐに決まったようですね。
近くの部屋の賃料相場にあわせたのだと思います。

【売買価格予想】

1403号室(月額賃料14.6万~15.5万円)

ブリリアタワー池袋図面1403号室

号室 1403号室
間取り 1R
所在階 地上14階/49階
広さ 30.86㎡
賃料 月額14.6万~15.5万円
管理費 0円
敷金 2ヶ月
礼金 1~2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1416号室(月額賃料26.8万円)

ブリリアタワー池袋図面1416号室

号室 1416号室
間取り 2LDK
所在階 地上14階/49階
広さ 54.94㎡
賃料 月額26.8万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 定期建物賃貸借契約
更新料 -(定期借家契約のため)
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1502号室(月額賃料22万円)

ブリリアタワー池袋図面1502号室

号室 1502号室
間取り 1LDK
所在階 地上15階/49階
広さ 43.61㎡
賃料 月額22万
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 定期建物賃貸借契約
更新料 -(定期借家契約のため)
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1503号室(月額賃料19万~22万円)

ブリリアタワー池袋図面1503号室

号室 1503号室
間取り 1LDK
所在階 地上15階/49階
広さ 36.82㎡
賃料 月額19万~22万円
管理費 0円
敷金 2ヶ月
礼金 1ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1506号室(月額賃料15.5万円)

ブリリアタワー池袋図面1506号室

号室 1506号室
間取り 1R
所在階 地上15階/49階
広さ 32.21㎡
賃料 月額15.5万円
管理費 0円
敷金 1ヶ月
礼金 2ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料 1ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

3,488万円

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1510号室(月額賃料27.9万円)

ブリリアタワー池袋図面1510号室

号室 1510号室
間取り   
所在階 地上15階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1512号室(月額賃料21.4万円)

ブリリアタワー池袋図面1512号室

号室 1512号室
間取り   
所在階 地上15階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1515号室(月額賃料22万~27万円)

ブリリアタワー池袋図面1515号室

号室 1515号室
間取り   
所在階 地上15階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1601号室(月額賃料18.8万~22万円)

ブリリアタワー池袋図面1601号室

号室 1601号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

4,298万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1604号室(月額賃料13.5万~15.9万円)

ブリリアタワー池袋図面1604号室

号室 1604号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1605号室(月額賃料19.8万~24.6万円)

ブリリアタワー池袋図面1605号室

号室 1605号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1607号室(月額賃料15.9万円)

ブリリアタワー池袋図面1607号室

号室 1607号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

3,498万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1608号室(月額賃料15万円)

ブリリアタワー池袋図面1608号室

号室 1608号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

3,498万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1609号室(月額賃料14.3万円)

ブリリアタワー池袋図面1609号室

号室 1609号室
間取り   
所在階 地上16階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

3,498万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1701号室(月額賃料16.5万円)

ブリリアタワー池袋図面1701号室

号室 1701号室
間取り   
所在階 地上17階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1711号室(月額賃料28.6万~29.3万円)

ブリリアタワー池袋図面1711号室

号室 1711号室
間取り   
所在階 地上17階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1808号室(月額賃料26.9万円)

ブリリアタワー池袋図面1808号室

号室 1808号室
間取り   
所在階 地上18階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

1708号室6,488万円
1808号室?
1908号室6,468万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1811号室(月額賃料21万円)

ブリリアタワー池袋図面1811号室

号室 1811号室
間取り   
所在階 地上18階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

4,988万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

1812号室(月額賃料29.8万円)

ブリリアタワー池袋図面1812号室

号室 1812号室
間取り   
所在階 地上18階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

1912号室=6,688万円
1812号室?6,678万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2001号室(月額賃料15.2万~18.5万円)

ブリリアタワー池袋図面2001号室

号室 2001号室
間取り   
所在階 地上20階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

2001号室?3,708万円
1901号室3,698万円
1801号室3,688万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2006号室ブリリアタワー池袋図面2006号室(月額賃料25.4万~27万円)

号室 2006号室
間取り   
所在階 地上20階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

6,498万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2011号室(月額賃料19.7万~25.5万円)

ブリリアタワー池袋図面2011号室

号室 2011号室
間取り   
所在階 地上20階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2013号室(月額賃料18.1万円~18.5万円)

ブリリアタワー池袋図面2013号室

号室 2013号室
間取り   
所在階 地上20階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2206号室(月額賃料33万円)

ブリリアタワー池袋図面2206号室

号室 2206号室
間取り   
所在階 地上22階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

8,198万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2307号室(月額賃料28.8万~33万円)

ブリリアタワー池袋図面2307号室

号室 2307号室
間取り   
所在階 地上23階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

8,008万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2605号室(月額賃料34万円)

ブリリアタワー池袋図面2605号室

号室 2605号室
間取り   
所在階 地上26階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

8,038万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2610号室(月額賃料27.1万~28.4万円)

ブリリアタワー池袋図面2610号室

号室 2610号室
間取り   
所在階 地上26階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

2710号室6,258万円
2610号室?6,248万円
2510号室6,238万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2611号室(月額賃料34万円)

ブリリアタワー池袋図面2611号室

号室 2611号室
間取り   
所在階 地上26階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

7,538万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2901号室(月額賃料30.1万~32万円)

ブリリアタワー池袋図面2901号室

号室 2901号室
間取り   
所在階 地上29階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

7,668万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2902号室(月額賃料24.5万~26.2万円)

ブリリアタワー池袋図面2902号室

号室 2902号室
間取り   
所在階 地上29階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

6,278万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2909号室(月額賃料29.4万~38.7万円)

ブリリアタワー池袋図面2909号室

号室 2909号室
間取り   
所在階 地上29階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

3109号室7,298万円
3009号室?7,288万円
2909号室?7,278万円
2809号室?7,268万円
2709号室7,258万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

2910号室(月額賃料25万~28.7万円)

ブリリアタワー池袋図面2910号室

号室 2910号室
間取り   
所在階 地上29階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3002号室(月額賃料27.6万~28.8万円)

ブリリアタワー池袋図面3002号室

号室 3002号室
間取り   
所在階 地上30階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

3102号室6,298万円
3002号室?6,288万円
2902号室6,278万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3009号室(月額賃料35.8万~38.8万円)

ブリリアタワー池袋図面3009号室

号室 3009号室
間取り   
所在階 地上30階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

3109号室7,298万円
3009号室?7,288万円
2909号室?7,278万円
2809号室?7,268万円
2709号室7,258万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3010号室(月額賃料24万~28.8万円)

ブリリアタワー池袋図面3010号室

号室 3010号室
間取り   
所在階 地上30階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3203号室(月額賃料31万~39万円)

ブリリアタワー池袋図面3203号室

号室 3203号室
間取り   
所在階 地上32階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考   

7,308万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3209号室(月額賃料34.5万~39万円)

ブリリアタワー池袋図面3209号室

号室 3209号室
間取り   
所在階 地上32階/49階
広さ   ㎡
賃料 月額  万
管理費  円
敷金 ヶ月
礼金  ヶ月
契約種別 普通賃貸借契約
更新料  ヶ月
同一間取り   
眺望評価
総合評価
備考 地権者住戸

7,308万円
○○.○万(月額賃料)×12ヶ月=年間○○○万○千円÷○,○○○万円=利回り○.○%

3410号室(月額賃料29.5万~35万円)

ブリリアタワー池袋図面3410号室

3610号室(月額賃料37万円)

ブリリアタワー池袋図面3610号室

3806号室(月額賃料35.8万円)

ブリリアタワー池袋図面3806号室

4208号室(月額賃料29万円)

ブリリアタワー池袋図面4208号室

4307号室(月額賃料37万~39万円)

ブリリアタワー池袋図面4307号室

4308号室(月額賃料32.6万円)

ブリリアタワー池袋図面4308号室

4503号室(月額賃料21.3万~26.2万円)

ブリリアタワー池袋図面4503号室

4505号室(月額賃料30万~32.5万円)

ブリリアタワー池袋図面4505号室

4506号室(月額賃料29.6万~31万円)

ブリリアタワー池袋図面4506号室

4511号室(月額賃料32.9万円)

ブリリアタワー池袋図面4511号室

4703号室(月額賃料34.1万~43万円)

ブリリアタワー池袋図面4703号室

4705号室(月額賃料45万~49万円)

ブリリアタワー池袋図面4705号室

4709号室(月額賃料40万~43万円台)

ブリリアタワー池袋図面4709号室

ブリリアタワー池袋のデメリットは?

直通エレベーターがない

区役所一体型ならではですが、エントランスから住居フロアまで直通エレベーターがありません
また、エントランスから玄関までオートロックを2回開けないといけません。
※最上階は更にフロアにオートロックがあるので、3回オートロックを毎回あけないといけません。

セキュリティ的にはいいですが、毎日のことになると面倒かもしれません。
このラクセスキーを家族全員が持つのは費用的に高すぎですからね。

池袋駅はちょっと遠い

東京メトロ有楽町線「東池袋」駅直結ですが、池袋駅まで歩くとちょっと遠く感じます
全然歩ける距離ではあるのですが、勤務先へのアクセスがJRや西武池袋線などだと駅直結のメリットはあまりないです。
ウエストパークタワー池袋だと池袋駅までの距離がかなり近いので、「駅」を重視するのであれば再検討の余地アリです。
※もちろんこのデメリットを差引いてもいい物件であることに間違いはないです。

引越しが大変

養生箇所がとても多いです。
引越し業者さんに全部任せてしまうのであれば問題ありませんが、自力で大きな荷物を搬入するのは諦めたほうがいいでしょう。
少しでも傷をつけると管理組合から損害賠償を請求されてしまいます。
荷物が通る道全てを養生しないといけないので、内廊下の床や廊下など養生箇所が多いので、綿密に引っ越し業者との打ち合わせが必要です。

区役所一体だからこそ

エントランスは居住用と区役所用とでもちろん別れています。
ですが、やはり人が集まる場所です。気になる人は気になってしまうかもしれません。
区役所側の一階にはコンビニやカフェがあるので、多少騒音もありそうです。

ブリリアタワー池袋の共有施設詳細!

入手しましたので公開しちゃいます!めっちゃ充実してます。
利用料金、利用時間・利用方法・抽選の有無など他にはあんまりない情報だと思います。

※関係者の方へ 掲載だめでしたらご連絡下さい。

施設名 利用料金 利用時間 申込方法 備考
駐車場 区画による オーナー経由 解約1ヶ月前予告
区分所有者優先
来客用駐輪場 無料 9時~22時 不要  
レンタサイクル 1回100円 4時間以内 先着順 15台
キッズルーム 無料 9~20時 不要 小学3年生以下に限る
ラウンジ 無料 7時~24時 不要  
エコライブラリー  
スカイテラス 無料 9~20時 不要  
ゲストルーム 1泊7,000円 15時~翌10時 抽選(※) 月4回かつ年10回迄
連続利用は2回迄
スタディルーム 1時間500円 9時~22時 抽選(※) 1回3時間迄
空いている場合連続利用可能
スタディコーナー 1時間100円 3日前までに申込 1回3時間迄
空いている場合連続利用可能
ビューラウンジ 1時間1,500円(9~17時)
1時間3,000円(17~22時)
抽選(※) 1回4時間迄
パーティルームと併せて年4回迄
ベランダ利用は20時迄
パーティルーム 1時間1,000円(9~17時)
1時間2,000円(17~22時)
抽選(※) 1回4時間迄
ビューラウンジと併せて年4回迄
ベランダ利用は20時迄
フィットネスルーム 無料 不要  
抽選(※)・・・2ヶ月前の1日から7日までに申込、8日に抽選を行う。

各施設を利用する際、空きがある場合は申し込み順とのことです!
ビューラウンジやゲストルームは申込が殺到してそうです。
資格の勉強や受験勉強のお子さんなんかはスタディルームを使うと集中できそうです。

ブリリアタワー池袋の駐車場詳細!

不動産屋さんのサイトには「駐車場空き有り:月額50,000円」くらいしか載ってませんが、
物件データベースは載せちゃいます。
新しい物件なので比較的機械式も大きなサイズとなっていますが、ノーマルルーフとハイルーフで区分が分かれているので注意です。
外車なんかはタイヤ幅がオーバーしていることも多いので、車検証とにらめっこしてくださいね。
普通のセダンとかは大丈夫ですね。
空き状況は分かりませんので、不動産屋さんへどうぞ。

種類 台数
(計:180台)
※2台来客用
使用料 全長(mm) 全幅(mm) タイヤ外幅(mm) 全高(mm) 重量(kg) 最低地上高(mm)
F値 R値
身障者用平置駐車場 1台 50,000円/月 6,000 3,500
小型車用平置駐車場 8台 50,000円/月 5,500 2,300
普通車用平置駐車場 11台 50,000円/月 6,000 2,500
機械式
ハイルーフ駐車場

(昇降横行式)
上段(12台)
ハイルーフ可能
38,500円/月 5,050 1,850 1,850 2,100 2,200 90 130
中段(9台)
ハイルーフ可能
40,000円/月
下段(12台)
ハイルーフ可能
38,500円/月
機械式駐車場
(横行昇降式)
上4段(4台)
ハイルーフ可能
35,500円/月 5,050 1,850 1,850 2,100 2,200 90 30
上3段(3台) 35,500円/月 1,550
上2段(3台) 37000円/月 1,550
上1段(3台)
ハイルーフ可能
40,000円/月 2,100
下1段(4台)
ハイルーフ可能
38,500円/月 2,100
機械式駐車場
(エレベーター式)
通常仕様(106台) 30000円/月 5,300 2,050 1,920 1,550 2,300 110
身障者用(2台) 30,000円/月 5,300 2,050 1,920 1,550 2,300 (フラットパレット)
来客用平置駐車場 2台
ハイルーフ可能
6,000 2,500 2,300

分かるとは思いますが、一応各種用語の説明です。

駐車場用語説明

分譲当時の資料

価格表

私も当時現地に行って資料を貰ってきました。
申込をしたのですが、抽選から漏れてしまいました・・。

中古で購入を検討している方など是非ご覧下さい。
第1期豊島区民優先・一般販売用の価格表になっています。
実際に現地でもらったのもなので、ネットで公開しているサイトは少ないと思います。

売買で購入する際に新築時の価格は要チェックです。

パンフレット

平面図

クオリティブック

私が現地に行ったときにもらったブリリア(Brillia)のクオリティブックです。
ブリリアの品質や基準・設備品質・ユニバーサルデザイン・防災体制・セキュリティなどについて書かれています。

まめ知識

ブリリアンタワー池袋?

「ブリリアンタワー」ではなく、「ブリリアタワー」です。

東京建物のブリリア(Brillia)シリーズは、ブリリアント(Brilliant)が語源となっているので、あながち間違いではないですね。
いつまでも輝くを失わない不動産、卓越した品質という意味がこもっているそうです。


ブリリアタワー池袋の地図

物件の所在地は、東京都豊島区南池袋2-45-2になります。

ブリリアタワー池袋の物件概要

物件名 ブリリアタワー池袋(Brillia Tower Ikebukuro)
物件種別 マンション
住所 東京都豊島区南池袋2丁目45-2
築年月 2015年03月竣工
総戸数 432戸
交通1 有楽町線 東池袋駅徒歩1分
交通2 山手線 池袋駅徒歩8分
交通3 東武東上線 池袋駅徒歩9分
価格帯 127,000円~450,000円
間取り 1R~3SLDK
分譲会社 東京建物・東京建物不動産販売・首都圏不燃建築公社・三井不動産レジデンシャル
設計・監理 日本設計
施工会社 大成建設
デザイン監修 隅研吾建築都市設計事務所
ランドスケープデザイン ランドスケープ・プラス
照明デザイン 建築照明計画
備考 ビューラウンジゲストルームパーティルームコンシェルジュ

まとめ・総評

住んで良し、貸して良しのいい物件ですね
運良く買えた人や安く借りられた人はラッキーですね。
逆に売りたい人や貸したい人は価格相場を良く見て、信頼できる業者に依頼してくださいね。
リセールバリューも高いと思います。造りもしっかりしています。
私の中では、東京建物といえば、【ブリリアタワー池袋】と印象付いた物件です。

購入・賃貸を検討している方の比較対象(競合)となる物件は以下の物件です。
グレードや価格帯・賃料帯・駅までのアクセスなど多角的な視野から見てみると良いかもしれません。
ウエストパークタワー池袋とは サブカルチャーで栄える池袋駅から程近いタワーマンションです。 池袋駅から出てすぐ見えるのが特徴で目の前には芸術劇場があります。 もちろんコンビニや飲食店などが駅前に...
アウルタワーとは? ゴールドクレスト分譲のタワーマンションです。 監査にUR都市機構が携わっています。 ですので一部にUR都市機構(旧日本住宅公団)が関わったフロアがあります。 設計施工は大手ゼネコン...
エアライズタワーって? アウルタワー、ブリリアタワー池袋と並ぶ池袋の代表的なタワーマンションですね。 高さがブリリアタワー池袋に負けているので見下ろされる形となってしまったのが残念です。 眺...
グランドミレーニアとは 住友不動産の分譲マンションですね。 東京建物のブリリアタワー池袋に対抗して時期も被せてきた印象です。 難点は、横のお寺ですね。 お坊さんたちが徳を積もうとしてるのか...
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